VEFA: le contrat de réservation - 1ère étape de l'achat en vefa

La vente d’un immeuble en état futur d’achèvement nécessite de passer par plusieurs étapes. Parmi ces étapes d'un achat neuf en vefa, la première d'entre elle est le contrat de réservation.

Le contrat de réservation en vefa: c’est quoi ?

Un contrat de réservation ou contrat préliminaire est une convention entre un futur acquéreur et le vendeur d’un immeuble à construire de type VEFA. Dans ce contrat, l’acheteur exprime au vendeur son souhait de réserver un immeuble ou partie d’un immeuble à construire ou déjà en construction. Le contrat étant synallagmatique, c'est-à-dire faisant naître des obligations réciproques, le vendeur s’engage en retour à réserver au profit de l’acquéreur l’immeuble ou une partie de l’immeuble en construction moyennant certaines conditions.

La nature juridique du contrat de réservation

Le contrat de réservation est un avant-contrat. Cela signifie qu’il s’agit d’un contrat préparatoire, d’où son autre appellation de « contrat préliminaire ». Cet avant-contrat est rendu nécessaire par le fait que la construction de l’immeuble n’est pas achevée et qu’il s’agit de ce fait d’une vente sur bien futur, dont l’objet est déterminable d’avance. C’est cette déterminabilité de l’immeuble à construire et de ses caractéristiques techniques et esthétiques qui justifie la possibilité de conclure un contrat de réservation.
Mais le contrat de réservation n’est pas assimilable à une promesse de vente. Sur le plan juridique, il se situe à mi-chemin entre la lettre d’intention et la promesse de vente. En effet, il est bien moins qu’une promesse de vente puisque le vendeur-réservant ne s’oblige pas à vendre le logement réservé à l’acquéreur-réservataire. Inversement, ce dernier ne s’engage pas à acquérir l’immeuble réservé. En revanche, le contrat de réservation va plus loin qu’une simple lettre d’intention puisque les parties s’engagent de bonne foi à conclure la vente définitive, avec un droit préférentiel d’acquisition concédé par le vendeur à l’acquéreur réservataire.

Les mentions à faire figurer dans le contrat de réservation

Le contrat de réservation contient impérativement au moins les mentions obligatoires suivantes : il s’agit tout d’abord de la description détaillée du bien immobilier, objet de la réservation. Il doit également contenir toutes informations utiles autour du prix de vente prévisionnel, les conditions de sa révision, ainsi que la date prévue pour signer le contrat de vente définitif. D’autres mentions importantes doivent y figurer, telles que les clauses de conditions suspensives ou résolutoires, les conditions et délai de livraison, les modalités de paiement…

Les formalités et modalités du contrat de réservation

Le contrat de réservation peut être fait sous seing privé, c'est-à-dire sous la foi de la seule signature des parties. Mais il peut être conclu en passant par l’office d’un notaire, ce qui en ferait un acte authentique. Il doit être signé par le vendeur réservant et l’acquéreur réservataire. Le jour de la signature du contrat de réservation, l’acquéreur réservataire doit payer au profit du vendeur réservant un dépôt de garantie correspondant à 5% du prix de vente si le contrat définitif est prévu être signé en moins d’un an. Si le contrat définitif est prévu être conclu dans un délai compris entre 1 an et 2 ans, le dépôt de garantie doit correspondre à 2% du prix de vente.