Dépôt de garantie: étape 2 de l'achat en Vefa

L’achat d’un immeuble en état futur d’achèvement contient plusieurs étapes, prévues par le Code de la construction et de l’habitation. Tout juste après le contrat de réservation, le dépôt de garantie est la deuxième phase parmi ces étapes d'un achat neuf en vefa.

Le dépôt de garantie en vefa: c’est quoi?

Le dépôt de garantie est le versement d’une somme d’argent, par l’acquéreur d’un logement en état futur d’achèvement. Ce type de logements neufs désigne les maisons ou appartements à construire ou déjà en cours de construction. On les désigne sous l’appellation générique « immeubles à construire ». Le dépôt de garantie est dû par l’acquéreur, au vendeur de l’immeuble à construire. 
Le dépôt de garantie est une formalité substantielle qui conditionne la signature du contrat définitif de vente. Cette formalité doit être effectuée par l’acquéreur dès la signature du contrat de réservation. 
Le dépôt de garantie constitue la contrepartie des obligations juridiques du vendeur, contenues dans le contrat de réservation. En effet, si le vendeur réservant s’est engagé à bloquer l’immeuble ou partie de l’immeuble au profit de l’acquéreur réservataire à l’issue des travaux de construction, c’est moyennant le versement d’une somme qui correspond à la « garantie ».
Il est possible pour le réservataire de récupérer son dépôt de garantie durant le délai de rétractation de 7 jours à compter de la conclusion du contrat de réservation, sous réserve de se rétracter.

La nature juridique du dépôt de garantie en vefa

Le dépôt de garantie constitue un versement financier qui correspond en quelque sorte à une « caution ». Ainsi, la réservation est effectuée sous condition suspensive du dépôt d’une caution. Cette condition suspensive fait de l’acquéreur réservataire le débiteur d’une double obligation alternative, selon que l’on se place durant le délai de rétractation ou à l’expiration de ce délai qui est de 7 jours : ainsi, durant le délai de rétractation, l’acquéreur réservataire doit soit maintenir son offre d’achat soit se rétracter en ayant la possibilité de récupérer sa « caution ». A l’issue des 7 jours par contre, le réservataire doit acquérir l’immeuble ou renoncer à l’acquisition en abandonnant la garantie versée. Dans ce deuxième cas de figure, le versement du dépôt de garantie s’apparente à une faculté de dédit telle que prévue dans la vente avec arrhes.

Les modalités du dépôt de garantie en vefa

Le dépôt de garantie doit être versé aussitôt que le contrat de réservation est conclu. Le dépôt en question doit être effectué soit dans un compte spécial ouvert dans un établissement financier, soit être consigné chez un notaire. Une fois consigné, le dépôt de garantie est intangible et ce, jusqu’à la signature du contrat définitif de vente. Cette intangibilité signifie que le vendeur ne peut l’encaisser jusqu’à ce que la vente définitive soit conclue. A l’issue de cette dernière, le montant déposé en garantie sera déduit du montant total de la vente.
Lorsque la conclusion de la vente définitive est prévue se faire dans l’année qui suit le contrat de réservation, le montant du dépôt de garantie ne peut être supérieur à 5% du prix total du bien immobilier. Si le contrat définitif est prévu pour signature dans un délai n’excédant pas 2 ans, le montant du dépôt de garantie ne saurait dépasser 2% de la valeur de l’immeuble. Au-delà de 2 ans, il n’y a pas de dépôt de garantie exigible par le vendeur.