Location immobilière: quelles sont les obligations du propriétaire?

Dans le cadre des différents droits et obligations des propriétaires, conformement aux termes de la loi, tout bailleur doit mettre à la disposition de son locataire un logement décent.
Mais qu’est-on censé exactement comprendre par « logement décent » ? Par ailleurs, en cas de contravention à cette prescription, quelles sont précisément les sanctions qui peuvent être infligées au propriétaire ?

Obligation première du propriétaire: louer un logement décent ?

 Si on se fie aux critères de la loi, pour qu’un logement puisse être considéré comme décent, il faut qu’il soit capable de procurer au locataire sécurité et confort. Par sécurité, le législateur entend que l’habitation en question doit protéger l’intégrité physique et la santé du locataire.

Concrètement, un logement décent signifie par exemple que sa structure ne doit pas exposer ce dernier aux intempéries. Autre exemple : le logis devra permettre une ventilation suffisante de chaque pièce etc. Par confort par contre, la loi entend que le logement doit répondre aux besoins usuels du locataire.
Ainsi, il devra par exemple disposer d’un éclairage suffisant, d’un système de chauffage en bon état de marche, de l’électricité, du gaz, d’un raccordement au réseau d’eau potable, intégrer des sanitaires en état d’usage etc.

Enfin, l’habitation devra présenter une surface habitable minimale de 9m² et une hauteur de plafond de 2,2 mètres.
A ces critères classiques, il faut noter que depuis 2015, la loi a rajouté un nouveau critère de décence : la performance énergétique. Autrement dit, pour qu’il soit décent, un logement devra être économe sur le plan énergétique. 

Quelles sanctions en cas de location de logement non décent ? 

En cas de non-conformité à toutes ces exigences légales, quels sont concrètement les risques pour le propriétaire ? Au moins trois sortes de risques sont clairement identifiables.

Le premier se rapporte au bénéfice de l’allocation logement. En effet, en cas de non-conformité de son logement aux spécifications légales en matière de décence, le bailleur peut se voir priver de cette précieuse manne financière.
Outre cette première sanction, le bailleur pourra également subir une diminution du montant de son loyer. En effet, en cas de contravention aux prescriptions de la loi par le bailleur, le locataire a parfaitement le droit de demander une mise en conformité. Si au départ, cette revendication se fait par voie amiable, dans le cas où le bailleur fait la sourde oreille, le locataire a la faculté de saisir le juge. Et ce dernier pourra ordonner une diminution des loyers en fonction de la gravité des manquements constatés et du manque de bonne volonté du propriétaire.
Enfin, si la non-conformité aux spécifications légales en matière de décence aura été à l’origine d’un préjudice corporel quelconque pour le locataire, le bailleur pourrait se voir infliger des sanctions cette fois-ci d’une nature pénale.

Autres Obligations du propriétaire d'une location immobilière

Indépendamment de l'obligation essentielle de louer un logement décent, le propriétaire doit honorer d'autres obligations légales lorsqu'il met son bien immobilier à la location.

Il doit en effet  procéder à l'entretien du logement et réaliser les réparations nécessaires telles que définies légalement et retranscrites dans le bail de location. Toutes les réparations ne sont pas à sa charge mais un certain nombre d'entre elles sont de son ressort.

En outre, le propriétaire doit apporter la garantie des vices cachés à son locataire, à savoir le garantir contre des risques gênants pour le locataire dans l'habitation normale de son logement.

Le bailleur propriétaire doit également procéder à la remise des diagnostics immobiliers obligatoires et définies par la loi, à son locataire. il s'agit notamment du diagnostic plomb, diagnostic amiante, diagnostic ERNMT (risques naturels et technologiques) et du diagnostic de performance énergétique (DPE) parmi les essentiels.

Le propriétaire d'un logement mis à la location doit également, pami ses obligations,  remettre l'état des lieux et les clés à son locataire. Etat des lieux permettant de décrire précisement dans quel état le bien est loué afin de le corroborer à l'état des lieux futur de sortie lors du départ du locataire. Et il doit bien évidemment délivrer les clés du logement audit locataire.

Enfin le propriétaire est tenu d'apporter la garantie contre les troubles de droit et troubles de jouissance à son locataire ( par exemple ne pas venir faire des travaux sans le consentement du locataire etc...)