Terrain à bâtir, terrain viabilisé ou terrain non viabilisé: quel terrain pour construire?

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Lorsque l’on décide de construire sa propre maison, il faut au préalable procéder à la recherche de terrain afin d'en faire l'acquisition. Le terrain à vendre doit répondre à certaines normes de construction et d’habitation. Celles-ci conditionnent la caractérisation du terrain : on parle tantôt de terrain viabilisé  et  de terrain non constructible, tantôt de terrain à bâtir ou bâti …
Ces terrains, qu’ils soient viabilisés ou à bâtir, sont de deux sortes : les terrains en lotissement et les terrains en diffus.

Les terrains en lotissement

Un terrain est dit « en lotissement » lorsqu’il est vendu en lot, parmi d’autres lots situés sur un seul et même terrain. La spécificité de l’acquisition d’un terrain en lotissement est qu’il s’agit d’une vente privative mais incluant certaines règles communes qui s’imposent à l’ensemble des acquéreurs de lots.
L’avantage d’acquérir un lot est d’être assuré d’avoir un terrain constructible. En effet, le lotisseur se sera préalablement assuré que chaque acquéreur puisse obtenir facilement un permis de construire. Par ailleurs, le lotisseur aura au préalable viabilisé le terrain, et donc chaque lot.
Enfin, il est facile de monter son projet de construction sur un lot puisque le coefficient d’occupation du sol est connu à l’avance. Ce dernier permet de connaître la superficie constructible.

Les terrains en diffus

Un terrain est dit « en diffus » lorsqu’il est isolé, par opposition au lotissement qui comprend des lots intégrés sur un même terrain. A l’inverse du terrain en lotissement qui est régi par un règlement intérieur ainsi qu’un règlement de propriété, le terrain en diffus est régi par les règles locales d’urbanisme.
Le caractère constructible ou non d’un terrain isolé dépend donc du Plan Local d’Urbanisme (PLU). A l’opposé du terrain lotissement, le terrain isolé n’est donc pas systématiquement constructible.

Les terrains viabilisés

Un terrain viabilisé est un terrain dont le vendeur propriétaire se sera assuré préalablement qu’il dispose de tous les accès de base. Il s’agit notamment de l’accès au réseau téléphonique, au réseau d’électricité, au réseau d’eau et d’assainissement des eaux usées…
Un terrain est non viabilisé lorsqu’il ne dispose pas de tels accès.

Soyez cependant vigilants car tout terrain viabilisé n’est pas nécessairement constructible.



La constructibilité d’un terrain dépend en effet d’autres paramètres tels que l’obtention d’un permis de construire, les données techniques du terrain telles qu’elles ressortent du Plan Local d’Urbanisme (risque d’avalanches, risque d’éboulement etc).

Les terrains à bâtir

On parle de terrain à bâtir pour qualifier tout terrain immédiatement constructible. Celui-ci aura été préalablement viabilisé, aménagé, et borné. Cependant, la plupart des terrains à bâtir ne disposent pas encore des branchements de raccordements.