Bail de location : les droits et obligations du bailleur et du locataire

La mise à bail d’un logement vide implique que ce dernier est nécessairement soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cette loi est relative aux mesures d’amélioration des rapports entre bailleurs et locataires. Ladite loi est plus généralement connue comme étant celle relative aux baux d’habitation. Elle a par la suite connu certaines réformes.
La loi de 1989 pose notamment les conditions d’établissement du contrat de bail de locaux à usage soit d’habitation, soit mixte. Les logements vides font tout naturellement partie des locaux à usage d’habitation…

Généralités sur le bail de location d’un logement vide

La loi sur les baux d’habitation fixe d’emblée deux conditions pour que les biens immobiliers en location puissent jouir de ce dispositif légal : primo, il doit s’agir d’un local non meublé, autrement dit d’un logement vide. Secundo, il ne suffit pas que le local soit vide. Il faut également qu’il serve à titre de résidence principale pour l’aspirant locataire. 

Une fois ces conditions réalisées, le bail de location d'un logement vide peut alors être conclu selon les modalités suivantes : dans une location de logement vide, le bailleur consent à mettre son bien immobilier en location pour une période ne pouvant être inférieure à 3 ans. Ce principe légal ne connaît d’inflexions que dans quelques cas énumérés par la loi : le bailleur peut formuler une durée de bail inférieure soit lorsqu’il projette d’occuper son logement pour cause de retraite imminente, soit lorsqu’il est muté professionnellement parlant…

Le bail de location d’un logement vide : du côté du bailleur

Le bailleur d’un logement vide est tenu de céder à bail pour une durée de trois années au moins, d’après la législation sur les baux d’habitation. Celle-ci (la législation) est relativement contraignante pour le propriétaire bailleur. Ce dernier ne peut en effet se départir dudit contrat de bail avant l’expiration de la durée minimale, sauf les exceptions mentionnées plus haut. A la fin des 3 ans, le bailleur doit faire connaître au preneur sa volonté de ne pas renouveler le bail, si tel est le cas. Le congé donné doit ainsi être exprès, autrement il y aura reconduction tacite.

Le bail d’un logement vide : du côté du preneur

Le preneur est relativement avantagé (du moins plus que le bailleur) dans le cadre d’une location de logement vide. La loi édicte en effet que le locataire bénéficie du logement pour une durée ne pouvant être inférieure à 3 ans. C’est là une « garantie » de sécurité du logement pour une durée confortable. Mais en sus, le preneur a la faculté de résilier unilatéralement le bail avant terme, c'est-à-dire avant l’expiration du délai de 3 ans. Il peut y procéder en donnant un congé sous forme de préavis, 3 mois avant la date de départ souhaité.