Promesse de vente : que se passe-t-il si l’acheteur se retire avant la levée de l’option ?

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En présence d’une opération de vente immobilière, il est indispensable de requérir la signature d’un avant-contrat. Celui-ci peut être soit une promesse unilatérale de vente, soit un compromis de vente.
La première forme d’avant-contrat est un contrat unilatéral qui fait naître des obligations à la charge du seul vendeur. Cependant, pour que la vente soit conclue, l’acheteur a un rôle déterminant à jouer. Il doit pour cela lever l’option d’achat. Dans le cadre du  suivi d'une promesse unilatérale de vente, que se passe t'il si l'acheteur se retire avant la levée de l'option?

L’importance de l’option dans la promesse de vente

Dans une promesse de vente, l’acheteur dispose d’une faculté : celle de lever l’option ou de ne pas lever l’option d’achat. A titre de rappel, l’option d’achat est la possibilité accordée par le vendeur à l’acheteur de confirmer ou non la vente du bien immeuble qu’il entend céder. Pour que la vente ait lieu, il est donc essentiel que l’acheteur approuve l’offre de vente. Celle-ci est contenue en substance dans la promesse de vente. Elle inclut les spécificités et caractéristiques techniques du bien immeuble (nature, superficie, localisation…), ainsi que le prix de cession.
La levée de l’option doit intervenir dans le délai prévu d’accord parties, dans la promesse de vente. Il existe deux cas dans lesquels l’acheteur ne lève pas l’option d’achat.

La rétractation de l’acheteur

Le premier cas dans lequel l’acheteur n’use pas de son option d’achat pour confirmer la vente, est lorsqu’il préfère se rétracter.
Dans ce cas précis, l’acheteur décide de se retirer de l’opération de vente au travers d’un agissement positif. Cela signifie que la « sortie » de l’avant-contrat se fait par le biais d’un acte matériel positif, la rétractation.
Celle-ci doit intervenir dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la notification de la promesse de vente.
Cette rétractation met fin à l’ensemble du processus contractuel et sans que l’acheteur puisse à nouveau revenir sur sa décision ultérieurement.
Sauf au vendeur à lui présenter de nouveau une nouvelle offre de vente, qui sera nécessairement suivie d’une nouvelle promesse de vente. 

La non levée de l’option par l’acheteur

Le second cas dans lequel l’acheteur n’use pas de sa faculté d’option est lorsqu’il laisse écouler le délai prévu contractuellement pour lever l’option.

Dans ce cas, l’acheteur se retire du processus de vente par le biais d’une action négative, c'est-à-dire son inaction. En ne levant pas l’option dans les délais impartis, l’acheteur libère le vendeur de son obligation de réservation à son endroit. Ce faisant, le vendeur est libre à nouveau de disposer de son bien immeuble comme il l’entend.
De son côté, l’acheteur n’est plus tenu par la vente.
Par contre, l’indemnité d’immobilisation versée par l’acheteur au vendeur sera conservée par ce dernier.
La raison en est que l’acheteur aura immobilisé « pour rien » le bien immeuble puisqu’au final, il ne l’aura pas acheté.