Promesse de vente : que devient-elle quand la vente se réalise?

Une promesse de vente est normalement appelée à être succédée par un acte de vente définitif.
Cette succession d’actes juridiques permet de dire que la vente immobilière est un ensemble contractuel qualifiable d’ «opération de vente».
Cette opération comprend plusieurs étapes dont la promesse, suivie en principe de la vente. 
Suivons pas à pas le déroulement de l’opération de vente, le suivi de la promesse de vente jusqu’à ce que la vente se réalise…

De la promesse de vente à la vente

La promesse de vente doit être matérialisée sur support écrit.
Bien souvent, elle est dressée par acte sous seing privé, c'est-à-dire que la signature du vendeur et de l’acheteur suffisent à en établir la véracité.

Le seul cas où l’exigence d’un acte notarié est mentionnée par la loi est lorsque le délai d’option consenti par le vendeur à l’acheteur est de plus de 18 mois consécutifs.
Une fois la promesse dressée, le bien est mis à la « disposition juridique» de l’acheteur pour un temps déterminé : le délai d’option.

C’est cette faculté de l’acheteur d’opter ou non pour l’achat du bien immobilier qui conditionne la réalisation de la vente.
Une fois l’acheteur décidé, il doit lever l’option dans le délai imparti au contrat préparatoire.

La vente est alors consacrée juridiquement par cette levée de l’option.

Les conditions de réalisation de la vente

Néanmoins, pour pouvoir lever l’option d’achat, quelques conditions doivent être remplies.

L'absence de rétractation durant les 7 jours

Il faut tout d’abord que l’acheteur ne se soit pas rétracté durant le délai légal de rétractation de 7 jours.
Si en effet, il se rétracte durant ce délai à compter de la promesse de vente, il ne sera plus en mesure de lever l’option d’achat.

La condition d'obtention du prêt  

L’acheteur et le vendeur doivent également prêter attention à la condition suspensive d’obtention d’un crédit immobilier par l’acheteur.
En effet, bien souvent, la non obtention du prêt immobilier en vue de l’achat, est un motif juridique suffisant et valable pour la non poursuite de la vente.
Cependant, l’acheteur peut convenir avec le vendeur dans la promesse de vente, que la non obtention d’un prêt ne sera pas une condition suspensive de réalisation de la vente.
Cette possibilité est toutefois rarement exploitée du fait que le vendeur encourt un risque d’insolvabilité de l’acheteur.
En général donc, l’acheteur ne lèvera l’option d’achat qu’une fois qu’il aura reçu une offre ferme de crédit de la part de sa banque. L’offre de crédit signifie en effet que la condition suspensive est réalisée et que plus rien ne s’oppose à la conclusion de la vente.

La vente proprement dite

Une fois les conditions de la vente mises en place, celle-ci peut avoir lieu.
La vente doit impérativement être conclue par acte authentique, le plus souvent par les soins d’un notaire.
La vente proprement dite doit être conclue dans un délai raisonnable à compter de la levée de l’option d’achat.