Promesse de vente : que se passe-t-il si le vendeur se dédit avant la fin de l’option ?

une promesse de vente si le vendeur se dédit : Promesse de vente : que se passe-t-il si le vendeur se dédit avant la fin de l’option ?

L’objectif ultime d’un avant-contrat est de préparer le terrain, pour la poursuite de l’opération de vente. La raison de l’existence des avant-contrats (promesse de vente, compromis) est liée aux intérêts en jeu dans une vente immobilière.
Le montant et le coût de la vente d’un bien immeuble ainsi que les intérêts économiques, fiscaux et sociaux en jeu justifient l’encadrement légal de cette opération immobilière, notamment par la promesse de vente. Mais il arrive que le vendeur décide de se rétracter au cours de la promesse de vente et ce, alors même que l’acheteur n’aura pas encore levé l’option. Qu'en est-il du suivi de la promesse de vente et de la vente dans ce cas ?

La levée de l’option : condition de réalisation de la vente

L’option est la faculté concédée par le vendeur à l’acheteur, pour accepter son offre de vente dans un certain délai. Lorsque la pollicitation (l’offre de vente) rencontre l’acceptation de l’acheteur, la vente immobilière est considérée conclue. La vente est donc parfaite lorsque l’acheteur aura levé l’option d’achat puisqu’il y aura accord sur la chose et sur son prix. Il peut néanmoins arriver que la non réalisation de la vente provienne non pas de l’acheteur mais du vendeur.

La défaillance du vendeur avant la levée de l’option

Il est concevable que le vendeur se désiste de son offre de vente au cours de la promesse de vente.
L’offre de vente étant ferme, à personne dénommée et sous exclusivité, le vendeur est engagé envers le bénéficiaire de la promesse de vente.
Le fait qu’il se désiste en cours de promesse de vente constitue donc une violation de son obligation de « réservation » exclusive pendant une durée déterminée. Toutefois, il faut remarquer également que l’option n’ayant pas encore été levée par le bénéficiaire, la vente n’est pas encore scellée puisque la pollicitation n’a pas encore rencontré une acceptation.

Le sort de la vente

Bien que le vendeur soit en tort (ayant violé son obligation contractuelle), la vente n’est pas encore parfaite tant que le bénéficiaire de l’option ne l’aura pas encore levé. La vente n’aura donc pas lieu dans le cas où le vendeur se désiste de sa promesse de vente avant la levée de l’option. 

Le sort des parties à la promesse de vente

La non conclusion de la vente définitive n’enlève en rien le caractère fautif de l’agissement du vendeur dans le cas où il se retire de son engagement avant la fin de l’option. C’est précisément cette faute du vendeur qui fait que l’acheteur pourra non seulement récupérer l’indemnité d’immobilisation (5 à 10% du prix de vente), mais également réclamer au vendeur des dommages et intérêts. Il ne pourra cependant réclamer réparation que s’il lève l’option avant la fin du délai prévu à cet effet.