Que faire en cas de litige avec un lotisseur?

litiges avec un lotisseur : Que faire en cas de litige avec un lotisseur?

Le lotissement immobilier est l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques en France. Cet engouement des Français se traduit par l’augmentation des contrats d’acquisition de lots. Cependant, il peut arriver que des litiges naissent entre le lotisseur, aménageur foncier  et le propriétaire d’un lot.
Que faire dans ce cas ?

L’objet des litiges avec un lotisseur

La plupart du temps, les litiges survenant à l’occasion de l’achat d’un lot sont relatifs aux obligations juridiques du lotisseur.
Ce dernier a trois principales obligations : la constructibilité, la viabilisation, la délimitation des lots.

L’obligation de constructibilité

La première est l’obligation de constructibilité : le lotisseur doit s’assurer que les terrains qu’il compte revendre en lots soient aptes à recevoir des constructions. Il a ainsi l’obligation d’effectuer cette vérification préalable, en consultant les documents nécessaires (exemple : plan local d’urbanisme). Cette obligation de constructibilité du terrain fait que l’obtention d’un permis de construire est par avance acquise à l’acheteur.

L’obligation de viabilisation du terrain

La seconde obligation du lotisseur est de viabiliser le terrain objet du lotissement. Les lots vendus doivent ainsi être desservis par les principaux réseaux, tels que l’eau, l’électricité, le gaz ou encore le tout-à-l’égout.

L’obligation de délimitation des lots

Enfin, le lotisseur doit s’assurer que chaque lot soit minutieusement délimité par une procédure de bornage effectuée par devant géomètre.
Ce sont ces trois obligations du lotisseur qui sont bien souvent la source de litiges. Ainsi par exemple, le lotisseur n’aura pas intégralement viabilisé les lots alors qu’il les aura déjà revendus. Or, l’ensemble des textes régissant l’aménagement foncier exigent qu’un terrain loti soit constructible, viabilisé et délimité en chacun de ses lots.

Le recours amiable , 1ere phase en cas de litige avec un lotisseur

En cas de litige avec un lotisseur à propos de l’une de ses obligations non respectées, il est recommandé d’intenter une procédure amiable. Il s’agira de demander au lotisseur d’exécuter ses obligations légales et/ou contractuelles. Cette démarche préalable peut être utile dans le sens où cela permettra d’éviter des solutions plus lourdes telles que le recours administratif ou le recours judiciaire. La réalisation de ce recours amiable doit néanmoins être formalisée par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. Et ce, afin d’en conserver une trace écrite pour un éventuel recours contentieux, voire même administratif.

Le recours administratif, 2ème phase en cas de litige avec un lotisseur 

Lorsqu’un litige se pose avec un lotisseur concernant par exemple la viabilisation du terrain, l’autorité ayant délivré l’arrêté de lotir joue un rôle déterminant. Cette autorité est en général le maire. Le rôle de ce dernier est prépondérant dans le sens où l’arrêté de lotir impose au lotisseur de se conformer aux normes en matière de lotissement. Ceci inclut les exigences de viabilisation. Ainsi, en cas de manquement aux prescriptions de l’arrêté de lotissement, le maire est en mesure d’enjoindre le lotisseur de se conformer auxdites obligations légales et réglementaires.

Le recours contentieux, 3ème phase en cas de litige avec un lotisseur  

En cas d’échec des recours amiable et administratif, le propriétaire du lot litigieux doit adresser une mise en demeure de s’exécuter au lotisseur. A l’issue de cette procédure obligatoire, il pourra se pourvoir devant la juridiction civile pour requérir l’annulation du contrat de vente et éventuellement, demander des dommages et intérêts.