Déroulement d'une vente sur saisie immobilière: toutes les étapes à connaître

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La vente sur saisie immobilière est réalisée selon une procédure judiciaire ou extra-judiciaire bien précise. La procédure de vente est judiciaire lorsqu’il s’agit d’une vente sur saisie immobilière forcée, et extra-judiciaire en cas de vente sur saisie immobilière amiable.

La procédure commune à toute vente sur saisie immobilière

A l’ origine d’une saisie immobilière, il y a préalablement un commandement de payer valant saisie qui est servi par un huissier de justice au débiteur. Ce dernier a la faculté de faire opposition dans un délai de 8 jours à compter de la délivrance du commandement de payer.
En cas de défaut d’opposition, l’huissier est habilité à dresser un procès-verbal de description du bien immobilier à saisir.
Dans les 2 mois du commandement de payer servi par voie d’huissier, le créancier doit assigner son débiteur à comparaître à une audience d’orientation, devant le Juge de l’exécution (JEX).

Lors de cette audience d’orientation, le Juge de l’exécution détermine le sort réservé à la procédure de saisie-vente.
Ainsi, il peut soit ordonner la suspension ou l’arrêt de la saisie, soit autoriser sa continuation en ordonnant la vente forcée, soit encore autoriser le débiteur à faire vendre à l’amiable son bien immobilier en cause. Dans ce dernier cas, il faut que le débiteur l’ait expressément demandé au Juge de l’exécution.


La procédure spécifique à la vente sur saisie immobilière forcée

La vente sur saisie immobilière forcée est appelée « vente par adjudication ». Elle est ordonnée par le Juge de l’exécution dans un jugement d’orientation. Cette vente spécifique se fait à la barre du tribunal, lors d’une audience d’adjudication et devant le Juge de l’exécution.

Mais préalablement à cette vente, une publicité suffisante doit en être assurée, au plus tard 1 mois avant l’audience d’adjudication. Il s’agit alors d’une vente aux enchères immobilière publique dont la mise à prix de départ est fixée par le créancier.
S’il n’y a aucun enchérisseur, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire du bien pour un prix correspondant à la mise à prix de départ.
Dans un délai de 10 jours suivant la vente aux enchères, une proposition de surenchère du 1/10ème est encore possible. Au-delà, le bien immobilier est définitivement adjugé à l’adjudicataire lors de l’audience d’adjudication.


La procédure spécifique à la vente sur saisie immobilière amiable

La vente sur saisie immobilière amiable est une vente volontaire, obtenue grâce à l’accord du Juge de l’exécution. En tant que vente volontaire, elle se fait par l’intermédiaire et sous la houlette d’un notaire. Elle figure ainsi parmi les ventes aux enchères immobilières notariales.

Néanmoins, le Juge de l’exécution dans son jugement d’orientation, fixe préalablement à la vente volontaire un montant minimum en deçà duquel le bien immobilier ne peut être vendu.
Il fixe enfin une date d’audience, à laquelle l’affaire sera renvoyée afin qu’il puisse notamment vérifier que le bien immobilier a bien été vendu à l’amiable. Cette audience de renvoi ne peut en principe dépasser un délai de 4 mois à compter du jugement d’orientation.