Acheter en viager ou en nue-propriété?

viager ou nue-propriété : Acheter en viager ou en nue-propriété?

Aujourd’hui, de plus en plus de Français se lancent dans l’aventure de l’immobilier. L’intérêt manifesté pour l’investissement dans la « pierre » tient en ce qu’il s’agit d’un des investissements les plus sûrs qui soient. Parmi les types d’investissement immobilier les plus prisés, on retrouve l’ achat en viager et l’achat en nue-propriété. Ces deux modalités d’investissement dans la pierre présentent bien des singularités l’une vis-à-vis de l’autre, et ce malgré certaines similitudes.

Achat en viager et achat en nue-propriété : 2 investissements immobiliers atypiques

L’achat en viager et l’achat en nue-propriété sont deux modalités d’investissement dans l’immobilier.
Ces dernières permettent d’acquérir un bien immobilier, qui est bien souvent un immeuble bâti.

Dans les deux cas, le logement acquis par l’investisseur ne l’est pas en pleine propriété.

En ce qui concerne l’achat en viager, soulignons qu’il s’agit exclusivement ici de l’hypothèse d’un viager occupé.
Dans les deux cas donc, il y a un démembrement du droit de propriété, la vente ne produisant effet que sur la nue-propriété du bien immobilier. L’usufruit du logement étant détenu par une autre personne. 

Aussi bien l’acheteur en viager que l’acheteur en nue-propriété n’ont donc d’accès immédiat à la jouissance de l’immeuble. Celle-ci n’intervenant qu’après un certain temps.
Enfin, dans les deux modalités d’achat, l’acquéreur ne perçoit d’avantages en termes d’investissement réalisé sur l’achat du bien, qu’après un temps relativement long.

Achat en viager et achat en nue-propriété : les particularités de chaque type d'achat immobilier

Malgré les similitudes apparentes, l’achat en nue-propriété se distingue de l’achat en viager.

Tout d’abord, la portée du transfert de propriété dans l’un et l’autre cas n’est pas la même.

Dans la vente en viager occupé, il s’agit d’une véritable cession immobilière, sous réserve que le droit de jouissance du bien (droit d’habitation ou usufruit) par l’acheteur est conditionné au décès du vendeur. Le décès de ce dernier constitue donc un terme suspensif au transfert du droit de jouissance au profit de l’acheteur débirentier.

Dans la vente en nue-propriété, la cession ne porte que sur la nue-propriété du logement. L’objet de ce contrat porte donc exclusivement sur le démembrement de la propriété en lui-même. 

D’autre part, dans le viager, le vendeur détient le droit de jouissance jusqu’à son décès tandis que dans l’achat en nue-propriété, l’usufruit n’est détenu par un bailleur professionnel que pour une durée de 15 à 20 ans. La période d’usufruit est ici limitée dans le temps, contrairement au viager occupé. Puis, à l’issue de cette période, le nu-propriétaire devient de droit pleinement propriétaire. 

Par ailleurs, l’achat en viager nécessite de payer une rente à vie, ce qui en fait un contrat successif. A l’inverse, l’achat en nue-propriété est un contrat à exécution instantanée, le prix de la nue-propriété étant payé en une seule fois lors de la vente.