Acheter en viager: quel compromis, quel contrat de vente et conditions d'annulation

acte de vente en viager : Acheter en viager: quel compromis, quel contrat de vente et conditions d'annulation

Comme tout contrat de vente immobilière, la vente en viager connaît un certain formalisme juridique.
Les formalités d’une vente en viager comprennent un avant-contrat, puis le contrat de vente proprement dit.
Après la conclusion dudit contrat, il est possible d’en demander l’annulation si certaines conditions juridiques sont remplies.

L’avant-contrat dans la vente en viager

La vente en viager nécessite bien souvent de conclure un avant-contrat, comme dans tout type de vente immobilière. L’avant-contrat est un contrat préalable conclu en vue de préparer et faciliter la signature de la vente définitive.
En matière immobilière, il est sinon requis, du moins fortement recommandé. En effet, les enjeux d’une vente immobilière sont d’une importance telle qu’il est préférable de protéger le consentement de l’acquéreur en lui faisant bénéficier d’une phase précontractuelle, qui correspond à l’avant-contrat.

En matière de vente en viager, l’avant-contrat est soit une promesse de vente, soit un compromis. La promesse de vente est un engagement unilatéral de volonté du vendeur, tandis que dans le compromis, le vendeur et l’acheteur s’engagent respectivement à conclure la vente définitive.
A compter de la promesse de vente ou du compromis, l’acheteur débirentier dispose d’un délai de 7 jours s’il entend se rétracter. La promesse de vente en viager ou le compromis de vente en viager peut être conclu sous seing privé.

L’acte définitif de vente en viager

A l’issue du délai de rétractation de 7 jours et s’il n’a pas fait usage de son droit de rétractation, l’acquéreur débirentier doit conclure la vente définitive avec le vendeur crédirentier.
La vente définitive en viager exige d’être passée par devant notaire. Cette formalité substantielle est conforme au droit commun de la vente immobilière. Elle est destinée à garantir l’authenticité du consentement des parties ainsi que la force probante du contrat de vente.
Le contrat définitif de vente en viager devra par la suite faire l’objet d’une inscription et d’une publication auprès de la Conservation des hypothèques. A noter que tous les frais divers afférents à la conclusion de la vente définitive sont pour l’acheteur débirentier. Cela inclut les frais notariés ainsi que les frais de publication de l’acte de vente.

Les conditions d’annulation d’un contrat de vente en viager

La principale cause d’annulation possible d’une vente en viager est l’absence du caractère aléatoire du contrat. Pour rappel, le viager est un contrat aléatoire du fait que la durée de paiement des arrérages par le débirentier est inconnue d’avance, puisque celle-ci dépend de la longévité du crédirentier. Ainsi, si le crédirentier décède prématurément dans un délai de 20 jours à compter de la vente définitive, le contrat de vente en viager est annulable.
Néanmoins, pour pouvoir en poursuivre l’annulation, il faut que le décès du crédirentier ait été prévisible. C’est notamment le cas lorsque ce dernier souffrait d’une maladie antérieure à la signature de la vente définitive.