Déficit foncier et Défiscalisation : Calcul et obligations

Lorsqu’un investisseur immobilier souhaite jouir d’avantages fiscaux et qu’il a atteint son plafond global de niches fiscales, il lui est loisible de se créer un déficit foncier.
Celui-ci constitue une alternative viable et rentable face à certaines mesures de défiscalisation qui peuvent paraître sélectives et drastiques.
Faisons le point sur ce mécanisme fiscal de gestion de ses revenus fonciers très avantageux…

Déficit foncier : qu’est-ce que c’est?

Un déficit foncier est un dispositif fiscal consistant à alléger la base d’imposition sur revenus du contribuable investisseur. L’allègement de la base d’imposition est possible dans les cas où un contribuable français investit dans l’immobilier ancien.

Le bien immobilier acquis doit par la suite faire l’objet de travaux de rénovation, de réfection ou de réhabilitation d’une certaine ampleur. Les travaux doivent améliorer sensiblement l’habitabilité du logement ainsi que sa performance énergétique. Une fois l’immeuble rénové, il doit être mis en location, pendant une durée minimale de 3 ans.

Lorsque l’ensemble des charges d’investissement immobilier est alors supérieur aux revenus locatifs perçus, on se trouve en présence d’un déficit foncier. Cela signifie que l’investissement locatif aura été déficitaire par rapport aux charges d’investissement.

L’État permet alors à ce que le déficit foncier soit déductible au titre des revenus globaux imposables de l’investisseur.
Autrement dit, la base d’imposition ou assiette fiscale de l’investisseur diminuera, ce qui engendre indirectement une réduction d’impôts en cascade.

Déficit foncier : comment le calcule-t-on?

Le procédé de calcul du déficit foncier est relativement complexe.

La première étape consiste à considérer d’une part les ressources (revenus locatifs) et d’autre part, les charges (financières et non financières).
Lorsque les charges sont supérieures aux ressources, il y a un déficit foncier. Les charges financières sont notamment constituées des intérêts d’emprunt ainsi que des intérêts liés au prêt pour travaux. Quant aux charges non financières, il s’agit globalement des charges liées aux travaux de rénovation et des charges d’exploitation du bien immobilier.

La seconde étape consiste à additionner l’ensemble des charges (financières et non financières) et à soustraire ces charges des revenus locatifs bruts. Il n’y aura déficit foncier que si le résultat est négatif et donc, déficitaire.

Pour que ce déficit foncier présente un avantage fiscal, il faudra qu’il soit déduit des revenus globaux imposables, afin de réduire la base d’imposition.
Pour cela, le déficit foncier doit avoir été généré par les charges non financières (charges pour travaux notamment) et non par les charges financières (intérêts).

Les conditions de jouissance du déficit foncier

Pour être éligible au titre d’un déficit foncier, l’investisseur en immobilier locatif doit opter pour le régime de l’imposition au réel. Il doit également s’engager à maintenir le bien immobilier en location pendant au moins 3 ans à compter de l’année de déductibilité du déficit foncier.
Autrement, l’administration fiscale pourra engager une procédure de redressement judiciaire à son encontre.