Compromis de vente immobilier: que se passe t’il si la vente se réalise?

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La plupart du temps, les compromis de vente ou promesses unilatérales de vente sont suivis d’une vente définitive.
Dans quelques cas seulement, la vente est avortée.
Le suivi d'un compromis de ventede la phase pré-contractuelle (le compromis) à la phase contractuelle (l’acte final de vente) se fait selon une certaine logique juridique et conformément à une procédure définie par la loi et les usages.

Compromis de vente et vente définitive

Une promesse synallagmatique de vente aboutit presque toujours à une vente définitive.
Ce constat est cinglant, comparativement au taux d’échec rencontré en matière de promesse unilatérale de vente.
Dans ce dernier cas en effet, l’engagement unilatéral du vendeur constitue en quelque sorte un motif de désengagement de l’acheteur. Ce dernier est en effet dans une situation confortable puisqu’il n’est engagé en rien et décide librement de lever ou non l’option d’achat.
A l’inverse, dans un compromis, l’acheteur s’engage à acquérir la maison ou le terrain aux conditions fixées dans ce document contractuel.

Du compromis à l’acte de vente

Il existe une transition ou phase transitoire entre la signature du compromis et la signature de la vente définitive.

Le compromis doit d’abord être signé des deux parties (vendeur et acheteur).
Une fois le délai de rétractation écoulé, l’acheteur doit consigner le dépôt de garantie qui correspond à la réservation du bien, auprès du notaire chargé de la vente finale. C’est à compter de ce dépôt de garantie que la phase transitoire débute.
A partir de ce moment, l’acheteur et le vendeur doivent généralement procéder à la conclusion de la vente dans un délai de 3 mois. Ce délai est le délai de droit commun, mais les parties peuvent aisément y déroger d’un commun accord.
Le principe est que la vente n’ait pas lieu dans un temps trop éloigné du compromis de vente.
Les deux parties doivent notamment prévoir un délai suffisant pour la réalisation de certaines conditions suspensives, telles que l’obtention d’un prêt immobilier, l’obtention d’un certificat d’urbanisme etc.

La réalisation de la vente immobilière

Une fois qu’il n’y a plus d’obstacles à la vente et que toutes les conditions suspensives sont réalisées, le vendeur et l’acheteur peuvent formaliser leurs acceptations réciproques : l’acheteur acceptant définitivement l’offre de vente du cédant et le vendeur validant l’offre d’achat de l’acquéreur.
Cette acceptation de part et d’autre doit être couchée sous la forme authentique.
Les parties passent alors par devant notaire, généralement le même que celui qui était chargé de recevoir le dépôt de garantie. 

Ce professionnel de la transaction immobilière dresse alors acte authentique de la vente et reçoit le prix de vente des mains de l’acheteur, déduction faite du dépôt de garantie déjà versé. Le notaire se charge également des formalités de publicité foncière et d’enregistrement de la vente immobilière.