Achat immobilier neuf : que faire en cas de défaut de conformité

Lors de l’acquisition d’un immeuble, des défauts de conformité peuvent être décelés. Ceux-ci sont encadrés légalement, ce qui permet d’engager des les recours liés à cet achat neuf  en cas d’existence de défaut de conformité.

Défaut de conformité : c’est quoi ?

Un défaut de conformité est une absence ou une insuffisance d’adéquation entre les propriétés, les caractères ou les qualités attendus d’un bien vendu et ceux effectivement constatés sur ce même bien à l’issue de la prise de possession de ce dernier.
Un défaut de conformité peut correspondre à trois hypothèses pouvant être alternatives ou cumulatives. La première situation dans laquelle il y a défaut de conformité est lorsque le bien se révèle être impropre à sa destination. Cette hypothèse recouvre les cas dans lesquels le bien vendu, de par ses propriétés ou ses caractéristiques techniques, ne peut servir à l’usage auquel son nouveau propriétaire le destinait.  La deuxième hypothèse recouvre les cas de non-conformité descriptive. Dans ces cas, la description du bien donnée par le vendeur est en inadéquation avec les caractéristiques réelles dudit bien. La troisième hypothèse de non-conformité concerne les qualités intrinsèques et substantielles du bien vendu. Le bien ne remplit ainsi pas les critères qualitatifs que l’acquéreur était en droit d’en attendre.
Un défaut de conformité peut concerner les biens meubles ou immeubles. En matière mobilière, il est régi par le Code de la Consommation. En matière immobilière, le défaut de conformité d’immeubles vendus est régi par le Code civil ainsi que par le Code de la Construction et de l’Habitation.

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Le défaut de conformité en matière immobilière

Le défaut de conformité en matière immobilière est traité principalement par les articles 1642-1 et 1648 du Code civil, ainsi que par les articles L. 261-1 et suivants et R. 261-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.
En matière immobilière, le défaut de conformité concerne exclusivement la vente d’immeubles à construire. Ce type de vente comprend deux sous-catégories : la vente à terme et la vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA.
Les défauts de conformité d’un immeuble à construire mis en vente concernent en principe ceux qui sont apparents. Les défauts de conformité apparents sont appréciés au regard des éléments consignés dans l’acte de vente, ainsi que dans la notice descriptive et les plans de l’immeuble annexés à l’acte de vente authentique déposé chez le notaire.
Conformément à l’article R. 261-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, les défauts de conformité apparents doivent avoir un caractère substantiel pour pouvoir être pris en considération, à la charge du vendeur.

Les recours à engager en cas de défaut de conformité

Les défauts de conformité apparents des immeubles à construire bénéficient de la garantie de conformité. Celle-ci assure à l’acquéreur d’un tel immeuble la mise en conformité de son bien à la charge du vendeur qui, à son tour, pourra se retourner contre le constructeur.
L’acquéreur dispose d’un délai de 13 mois à compter de la prise de possession de l’immeuble pour engager une action pour mise en conformité à l’encontre du vendeur. Ce recours aboutira soit à une réparation en nature qui correspond à la mise en conformité de l’immeuble, soit à une résolution de la vente, ou encore à une diminution du prix de vente.
Lorsque les défauts de conformité sont cachés et non apparents, l’acquéreur pourra recourir à la garantie décennale au lieu et place de la garantie de conformité, qui n’est alors pas applicable.