Achat neuf: les vices cachés

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Vous venez d'acheter un appartement et la chaudière ne fonctionne pas ? Vous rencontrez un problème électrique dans le nouveau logement que vous venez d'acquérir ? Ces cas de figure se produisent souvent chez les acheteurs de biens immobiliers. Il est important de savoir que l'article 1602 du code civil protège le consommateur, en imposant au vendeur immobilier de délivrer un logement en bon état et de garantir le bien qu'il met en vente. L'obligation d'information du vendeur renvoie à la garantie des vices cachés. Pour une bonne compréhension du sujet, nous allons définir cette notion et examiner les  recours contentieux  lié à votre achat neuf.

Les vices cachés d'un bien immobilier

Lors de l'achat d'un appartement, d'une maison ou d'un studio, le vendeur doit remplir deux obligations principales. Il ne peut se contenter de vendre un bien en l'état, en prétendant, après la vente, qu'il n'est pas responsable des défauts et des malfaçons du bien immobilier. D'abord, il est dans l'obligation de délivrer le logement vendu, et surtout celui-ci ne doit avoir aucun vice caché (c'est-à-dire indétectable par un non-professionnel lors de la vente). Ainsi, tous les éléments du bien immobilier doivent être vérifiés (le clos, le couvert, l'installation électrique, les canalisations, les équipements sanitaires et les différents accessoires).

D'un point de vue juridique, un vice caché doit répondre à plusieurs critères. Tout d'abord, il doit y avoir un défaut important sur le bien (par exemple : une légère malfaçon sur un mur du logement ne sera pas considérée comme un vice caché). Le bien doit ensuite être inutilisable par l'acheteur pour l'usage souhaité (un appartement sans chauffage l'hiver rend le bien impropre à la vente). De plus, le vice doit être apparu avant la vente. Cette condition doit être prouvée par l'acheteur en cas d'action en justice. Enfin, ce vice caché ne doit pas être détectable par un acheteur amateur lors d'une visite du logement (par exemple : un mur avec de profondes lézardes dissimulées sous une bâche).


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Quels recours contre les vices cachés ?

Lors d'un achat immobilier, si le nouvel acquéreur du bien s’aperçoit d'un vice caché, il dispose d'abord de plusieurs voies de recours amiables. Dans un premier temps, il va tenter de faire annuler la vente en prouvant au vendeur l'existence du vice caché. Il peut également saisir le conciliateur de justice de sa commune, qui convoquera le partie adverse pour une médiation à l'amiable.
Si ces deux démarches ont échoué, il devra aller en justice, en faisant jouer la garantie des vices cachés. Deux solutions s'offrent à lui. Il peut d'abord engager une action rédhibitoire. La vente du bien immobilier peut alors être annulée en raison du vice caché. L'acheteur peut également entreprendre une action estimatoire devant le tribunal. Le magistrat pourra alors décider, d'après l'avis d'un expert, d'une éventuelle diminution du prix de vente du bien, s'il s’aperçoit que le vice caché lui a fait perdre de la valeur. Le délai de prescription est de deux ans concernant ces deux actions et il est à noter que les juges sont beaucoup plus sévères envers les vendeurs professionnels (comme les agents immobiliers), qui sont des spécialistes de ce type de transaction.
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