Acte de vente: quels recours en cas de non délivrance des lieux après un achat immobilier ?

L’acquisition d’un bien immobilier suppose de conclure un contrat de vente par devant notaire.
A la date de la signature de l'acte de vente définitif, le vendeur est censé remettre les clefs de la maison ou de l’appartement à l’acheteur, nouvellement propriétaire. Cependant, il arrive que le vendeur contrevienne à son obligation de délivrance des lieux après l’achat immobilier…  

L’obligation de délivrance par le vendeur d’un bien immobilier  

Le contrat de vente immobilière étant synallagmatique, chaque partie a des obligations juridiques. La principale obligation à la charge du vendeur est la délivrance matérielle du bien immobilier.

Celle-ci s’oppose à la délivrance juridique qui correspond en fait au transfert juridique de la propriété immobilière. Si le transfert juridique de propriété est la cause et le fondement de l’engagement de l’acheteur dans le contrat, en revanche le transfert matériel est l’obligation mise à la charge du vendeur. Le transfert de propriété est de droit dès la signature de l’acte notarié.
En revanche, l’obligation de délivrance du bien immeuble doit être exécutée par le vendeur à compter de l’acte de vente définitif.
Cette obligation connaît un début d’exécution avec la remise des clefs au moment de la signature de l’acte de vente définitif. L’obligation de délivrance s’accompagne d’une obligation de conformité. Le bien immobilier réceptionné par l’acheteur doit ainsi être pleinement conforme aux spécifications techniques et aux caractéristiques mentionnées dans l’acte de vente.
Pourtant, il arrive que le vendeur enfreigne son obligation de délivrance conforme.
C’est le cas lorsqu’il refuse de remettre les clefs d’accès au local, ou lorsqu’il remet les clefs mais que l’acheteur ne peut en réalité pas accéder à son logement (vendeur toujours dans les lieux, locataire toujours en place etc).  

Le recours amiable

 En cas de non délivrance du bien immobilier vendu, la solution de loin la plus aisée est d’intenter un recours amiable. Celui-ci doit être diligenté directement par l’acheteur à l’endroit du vendeur. Toutefois, il est possible de solliciter la « médiation » du notaire chargé de la vente. En cas d’échec du recours amiable, il y a les recours judiciaires. Ils sont de deux types : l’action rédhibitoire et l’action en réparation. 

L’action rédhibitoire

La première action judiciaire qu’il est possible d’intenter est l’action rédhibitoire. C’est l’action visant à anéantir rétroactivement la vente immobilière conclue et à remettre les parties dans l’état où elles étaient avant la signature du contrat de vente. Il s’agit en clair de demander la résolution du contrat de vente sur la base de l’inexécution par le vendeur de son obligation de délivrance du bien vendu.

L’action en réparation  

La deuxième action judiciaire possible est l’action en réparation. Cette action vise à réparer le préjudice subi par l’acheteur et découlant de ce qu’il ne puisse jouir de sa propriété immobilière. Il s’agit alors de réclamer des dommages et intérêts.