Indivision et copropriété

En matière d’immeubles bâtis, la copropriété engendre une situation juridique assez particulière. Les copropriétaires sont titulaires de droits spécifiques qu’il convient de ne pas confondre avec l’état d’indivision. Ils ne peuvent donc pas être assimilés à des propriétaires indivis ou coïndivisaires. Néanmoins, la complexité juridique de la copropriété fait qu’une situation d’indivision existe en son sein.
Décortiquons le phénomène juridique de la copropriété et ce que cela implique lors de tout achat en copropriété.

Copropriété : Régime juridique, définition et copropriétaires

La copropriété peut être définie comme toute situation juridique dans laquelle un même bien fait l’objet de droits de propriété concurrents. Chacun des titulaires de ces mêmes droits est alors dénommé « copropriétaire ». La propriété du bien appartient alors à chacun des copropriétaires, à concurrence du droit de propriété que détiennent les autres copropriétaires.
Autrement dit, chaque copropriétaire est pleinement propriétaire du bien, sous réserve de l’exercice du même droit de propriété détenu par les autres copropriétaires. Ce paradigme juridique fait qu’une copropriété est souvent gérée en commun par les copropriétaires, afin d’éviter l’exercice concurrent de leur droit de propriété.

Indivision : définition et situation juridique

A l’instar de la copropriété, l’indivision est une forme de propriété collective dont la gestion est assurée en commun. Mais à la différence de la copropriété, l’état d’indivision est une situation juridique dans laquelle les propriétaires indivis ou coïndivisaires détiennent des droits de même nature sur un même bien, mais sans qu’aucun d’entre eux ne détienne individuellement et de façon autonome de droit exclusif sur ledit bien.
Autrement dit, c’est l’ensemble des coïndivisaires qui est propriétaire du bien et non chaque coïndivisaire pris individuellement. Ceci a pour conséquence une gestion commune du bien indivis, afin d’éviter une paralysie dans son utilisation ou son exploitation.

Copropriété et indivision : des notions distinctes

La copropriété des immeubles bâtis n’est donc pas assimilable à un état d’indivision. En effet, la copropriété des immeubles bâtis suppose la détention de droits de propriété exclusifs sur les parties privatives de chaque lot de copropriété.
Cet état de fait ne peut juridiquement se retrouver dans l’indivision, car cette dernière suppose exclusivement une détention collective du bien indivis, sans qu’aucun des coïndivisaires ne puisse détenir de droit exclusif sur ledit bien.
L’existence d’une copropriété, en ce qui concerne les immeubles bâtis, repose ainsi uniquement sur la quote-part de parties communes. Pour le reste, c'est-à-dire les parties privatives, il s’agit là d’un droit de propriété exclusif.

L’indivision dans la copropriété des immeubles bâtis

Pour autant, la situation juridique de copropriété n’exclue pas le phénomène d’indivision. En effet, cette dernière est présente dans la copropriété de par l’existence de parties communes dans chaque lot de copropriété.
Ces parties communes se trouvent en état d’indivision puisque les copropriétaires ne disposent pas de droit exclusif sur elles. Elles appartiennent collectivement à la masse des copropriétaires, réunis dans le syndicat des copropriétaires.