Livraison d'un bien immobilier en vefa: fiche pratique

Après la signature du contrat définitif de vente, l’acquéreur d’un immeuble en état futur d’achèvement doit s’acquitter de son obligation de paiement. A terme, la livraison de l’immeuble à construire constitue la sixième et dernière des étapes d'un achat neuf en vefa.

La livraison dans un achat en VEFA : c’est quoi ?

Dans une vente en l’état futur d’achèvement, la livraison correspond à la prise de possession de l’immeuble par l’acquéreur. La prise de possession s’entend de la remise clé en mains de l’appartement ou de la maison neuve.
La livraison ne doit pas être confondue avec la réception. Cette dernière s’entend de l’acte qui consiste pour le promoteur immobilier à recevoir juridiquement l’immeuble achevé de la main des constructeurs. A la différence de la livraison, la réception est une opération juridique qui concerne uniquement le maître de l’ouvrage et le ou les constructeurs. Le maître de l’ouvrage s’entend de la personne commanditaire des travaux de construction. Il s’identifie bien souvent au promoteur immobilier, qui correspond à la figure du vendeur.
La livraison concerne strictement les rapports juridiques entre le vendeur et l’acquéreur et ne saurait impliquer les constructeurs.

La nature juridique de la livraison en VEFA

La livraison est la prise de possession de l’immeuble par l’acquéreur. Elle correspond à la remise de la chose, objet du contrat, à savoir l’immeuble ou partie de l’immeuble. La remise du bien immobilier figure parmi les obligations juridiques du vendeur à l’égard de l’acquéreur. Cependant, cette obligation de remise n’est pas une formalité substantielle du contrat de vente en VEFA puisqu’elle n’empêche pas le contrat de se former valablement, en attendant la réalisation de la remise. La livraison correspond ainsi à la dernière obligation juridique du vendeur puisque son exécution n’a lieu qu’en dernier, lorsque l’immeuble est achevé. L’obligation de livraison s’envisage sous deux aspects : du côté du créancier de l’obligation de remise et du côté du débiteur de la même obligation. L’acquéreur étant le créancier de l’obligation de livraison, cette dernière est en sa faveur. Par contre, le vendeur est le débiteur de l’obligation de remise et à ce titre, la non-exécution de l’obligation lui fait encourir des sanctions, dont des dommages-intérêts.

Les modalités de la livraison d’un bien immobilier acheté en VEFA

Dans une vente en VEFA, la livraison se fait par la remise des clés à l’acquéreur. Au jour de la remise, l’acquéreur doit acquitter au vendeur le reliquat du prix de vente. En l’occurrence, l’acquéreur d’un immeuble collectif doit verser les 5% (maximum) restants, du prix de vente. Pour l’acquéreur d’un immeuble à usage individuel, le reliquat du prix à verser est d’au maximum 15% du prix de vente.
Toujours lors de la prise de possession de l’immeuble, l’acquéreur et le vendeur doivent effectuer ensemble un état des lieux de l’immeuble achevé. Cette mesure permet de prévenir les éventuelles contestations futures concernant des vices ou défauts de construction. L’article 1642-1 du Code civil prévoit d’ailleurs que l’acquéreur dispose d’un délai de 1 mois à compter de la prise de possession de l’immeuble pour signaler au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception tous les défauts de conformité ou vices de construction apparents qu’il aura décelés.